根据 NAR 2024 年度《美国住宅房地产国际交易报告》，2023 年 4 月至 2024 年 3 月期间，外国买家在美共购置 54,300 套住宅，总交易额达 420 亿美元。尽管这一数字较上一统计期下降了 21.2%，成交套数同比减少 36%，创 NAR 自 2009 年开始追踪这一数据以来的历史最低，但仍反映出外国资本对美国房地产市场的持续兴趣。

交易量下降的主要原因是三重叠加压力：一是美国国内高利率环境（30 年固定利率在统计期内维持在 6.5%-8% 区间）；二是美元持续强势导致非美元资产购买成本上升；三是部分来源国（尤其是中国）的资本外流管制趋严。

值得注意的是，尽管整体市场收缩，外国买家的平均购买价格却创下历史新高——780,300 美元的均价和 475,000 美元的中位数价格均为 NAR 有记录以来的峰值，说明留在市场中的外国买家购买力更强、更为聚焦高端物业。

按交易套数排名，加拿大以 13% 的份额居首，其次是中国和墨西哥（各 11%），印度（10%）。但按交易金额排名，中国以 75 亿美元高居榜首，加拿大 59 亿美元，印度 41 亿美元，墨西哥 28 亿美元，哥伦比亚 7 亿美元。

中国买家之所以在金额上显著领先，根本原因是其极高的单套购买价格。中国买家平均成交价格为 130 万美元，是所有外国买家均值（78 万美元）的近 1.7 倍，也是加拿大买家（约 52 万美元）的 2.5 倍。这一数字反映出中国买家在高端住宅市场的强劲存在。

从历史数据看，中国买家曾在 2017 年以 317 亿美元的总购买额独占鳌头，约占当年全部外国买家成交额的 25%。此后受中美贸易摩擦、中国外汇管制收紧等因素影响，购买额持续回落。2024 年的 75 亿美元约为 2017 年峰值的四分之一，但依据最新 2025 年报告，这一数字已反弹至约 137 亿美元，显示市场正在复苏。

中国买家展现出几个鲜明特征：其一，购买价格极高。130 万美元的平均成交价意味着中国买家主要集中在豪宅市场，而非刚需住宅，这与其投资保值、子女留学陪读、高净值移民定居等核心需求高度匹配。

其二，现金购买比例极高。68% 的中国买家以全现金方式完成交易（非居住外国买家整体为 68%，居住外国买家为 36%，所有外国买家平均为 50%）。全现金购买意味着无贷款批核风险、成交周期更短（通常 2-3 周即可完成交割），对卖家而言是极具吸引力的报价条件。

其三，加州集中度最高。25% 的中国买家将加利福尼亚州作为购房目的地，这一比例在所有外国买家来源国中最高。圣盖博谷、尔湾、圣何塞湾区是三大集中购买区域，华人社区生态成熟、顶尖学区资源丰富是主要吸引力。

其四，18% 的所有外国买家购买了超过 100 万美元的物业，而中国买家在这一细分市场中的占比更高。这说明面向高净值华人客户的经纪人，单笔佣金收入天花板远高于服务普通市场的同行。

从全体外国买家的购房目的地来看，佛罗里达州以 20% 的份额连续第 16 年稳居首位，德克萨斯州 13% 位居第二，加利福尼亚州 11% 排名第三，亚利桑那州、佐治亚州、新泽西州、纽约州、北卡罗来纳州各占约 4%。

佛罗里达对外国买家的吸引力主要来自：无州所得税、温暖气候、国际化社区（尤其是迈阿密拉丁裔社区）、以及相对较低的生活成本。德克萨斯的主要吸引力是无州所得税和近年强劲的就业市场增长，吸引大量来自亚洲的科技移民。

对于中国买家，加州仍是最优先目的地，其次是纽约州（华人社区密集）和德克萨斯州（新兴目的地，尤其是奥斯汀）。近年来也有部分中国买家开始关注佛罗里达，尤其是奥兰多和坦帕市场，视为相对经济实惠的投资选项。

NAR 数据显示，外国买家购房目的主要分为三类：主要居所（自住）、出租物业（投资）和度假屋。在居住于美国境内的外国买家（持合法签证或已获绿卡）中，主要居所购买比例更高；在境外居住的非居民外国买家中，投资性购买比例更高。

中国买家中，子女留学驱动购房是最具代表性的需求类型。数据显示，美国每年接待约 27 万名中国留学生，主要集中在加州（UCLA、USC、UC Berkeley、UC San Diego）、纽约（哥伦比亚、NYU）、马萨诸塞、伊利诺伊等州。留学购房的逻辑是：买房代替租房，避免租金浪费，且毕业后物业可出租或出售，资产保值兼具。

投资保值型需求是另一主要驱动力，尤其在人民币贬值预期和国内资产市场波动背景下，美国房产被视为资产多元化的重要配置工具。部分中国高净值买家的购置决策与绿卡申请节奏挂钩，选择在申请前后购置美国物业以确立未来居住基地。

中国买家平均 130 万美元的购买价格，意味着以 2.5% 佣金计算，单笔成交约为 32,500 美元，是服务全美均值（约 42 万美元）买家佣金的 3 倍以上。这解释了为什么专注华人市场的经纪人往往能以较少的成交量实现较高的收入。

中国买家高度依赖熟人推荐和社区口碑。NAR 数据中，外国买家整体有超过 60% 通过推荐渠道找到经纪人，而华人社区这一比例更高。这意味着经纪人一旦服务好一位中国买家，后续的转介绍价值极高——一位满意的买家可能在其社交圈带来 3-5 个潜在客户。

小红书、微信、微信群是接触潜在中国买家最高效的数字渠道。能够在这些平台上持续输出专业内容（学区分析、市场数据、买房流程讲解）的经纪人，往往能在客户未正式启动找房流程前就建立起信任关系，大幅降低获客成本。

此外，中国买家对全程中文服务有强烈需求，包括合同解读、Escrow 跟进、验房报告翻译、贷款协调（即使现金购买也涉及大量文件）等。能够提供流畅中文服务的经纪人，几乎不面临本地华人市场的有效竞争。