本报告调查了 2023 年 7 月至 2024 年 6 月间完成房屋买卖交易的人群，这一时期的市场特征是：30 年固定贷款利率在调查期内达到近 8% 的峰值（2023 年 10 月），平均维持在 6.69%；住房库存极度匮乏；新上市房源即便定价偏高也往往迅速售出。

这种供需错配推高了入场门槛，使大量刚需首购买家被迫退出市场，留下来完成购买的往往是资产积累更充分的改善型、换房型买家。这是首购比例和买家年龄双双创历史极值的根本原因。

2024 年，首次购房买家仅占所有购房者的 24%，较上年的 32% 大幅下滑，是 1981 年 NAR 开始追踪这一数据以来的最低记录。作为对比，2010 年代首购比例长期维持在 30%-40% 区间。

首购买家面临三重障碍：第一，存款积累难。高通胀侵蚀储蓄能力，高房价抬高首付绝对金额，租金上涨挤压可储蓄金额；第二，贷款压力大。在 7% 左右的利率下，购买一套中位数价格（约 42 万美元）住宅的月供超过 2,200 美元，约占中位数家庭收入的 25-30%；第三，库存不足。由于大量低利率锁定的现有房主不愿出售（所谓「利率锁定效应」），市场上适合首购的中低价位房源尤为稀缺。

在成功购房的首购买家中，69% 使用了个人储蓄作为首付来源，25% 获得了家人或朋友的借款或馈赠，21% 动用了股票等金融资产，7% 使用了继承遗产（历史新高）。这说明即使完成购买的首购买家，也越来越依赖家庭资产的代际转移。

2024 年，全体购房买家的中位数年龄从去年的 49 岁跃升至 56 岁，创下 NAR 调查史上的最高记录。分类来看，首次购房买家中位年龄为 38 岁（去年 35 岁），重复购房买家（改善/换房）中位年龄高达 61 岁。

这种结构性老龄化的背后，是两个截然不同的力量在作用。对首购买家而言，更高的年龄意味着更长的积累期——年轻一代不得不花更多年份积攒足够的首付和收入证明，才能达到贷款资格门槛。对重复买家而言，高龄化则反映出持有低利率旧贷款的房主推迟了换房时机，当他们最终做出交易决策时，往往已进入退休阶段。

有家庭的买家比例也在持续下滑。2024 年，家中有 18 岁以下子女的买家仅占 27%，是 1985 年（58%）以来的最低水平。这折射出年轻家庭在高价格、高利率市场中的购买力困境，也说明「以学区为核心的购房需求」正在被一批年龄更大、子女已成年的改善型买家所替代。

2024 年，首次购房买家的中位数首付比例为 9%，是 1997 年以来最高；重复购房买家首付比例为 23%，是 2003 年以来最高；全体买家中位数为 18%。更高的首付比例一方面反映贷款机构风控趋严，另一方面也是买家主动应对高利率的策略——更高首付意味着更低的月供压力。

26% 的买家以全现金方式购房，创历史新高。现金买家的构成是：退休人员（持有已增值房产，出售后全现金买入养老住所）、资产丰厚的改善型买家、以及部分外国买家。对卖家而言，现金报价代表更高的成交确定性，在竞价市场中具有溢价优势。

多代同住（Multigenerational）购房创历史新高，达到 17% 的买家选择这种模式——即父母与子女、或三代同堂共同购置住宅。住房可负担性危机催生了这种「抱团取暖」的购房方式，多代家庭合并购房可以分摊月供、共担维护成本，同时解决老人照护需求。

从购房地点选择来看，郊区仍以 45% 的份额占据主导；小城镇/农村以 23% 位居第二；城市中心区以 16% 创下十年来新高；城郊结合部 13%。

城市中心购买比例的回升，与疫情后回城工作的趋势有关——更多的雇主推行返岗要求，使通勤便利重新成为购房的核心考量。但值得注意的是，这一数字的回升同样反映了城市中心区相对于郊区而言更丰富的库存：在郊区库存极度稀缺的背景下，部分买家被迫将目光转向城市内部。

影响选址决策的优先因素也在发生变化。「靠近亲友」首次超越「靠近工作地点」，成为买家最看重的选址因素。这一变化折射出疫情后价值观的转移——家庭与社区联结的权重上升，纯粹的通勤效率不再是唯一考量。

88% 的买家通过经纪人完成购房，90% 的卖家委托经纪人出售房产。自行出售（FSBO，For Sale By Owner）比例跌至历史最低的 6%，其中三分之二是卖方本身认识买方（如朋友、家人、邻居直接转让）的情况。

买家选择经纪人时最看重的三大因素：诚信/可信赖（87%）、熟悉购买区域（81%）、沟通回应速度（79%）。这一结果对华人经纪人有明确的启示：与中国买家建立信任、展现本地市场专业度、保持高频即时的中文沟通，是赢得委托的核心竞争力。

售后满意度数据同样值得重视：88% 的买家表示愿意再次使用同一经纪人或向他人推荐，但实际重复使用率只有约 24%。这个巨大的落差说明，大多数经纪人在交易完成后就切断了与客户的关系维护。对于建立了良好中文服务体系的华人经纪人而言，这正是差异化的机会所在。

2024 年的卖家中位年龄为 63 岁，也是历史最高。这与买家老龄化的趋势相互印证——市场的主要参与者都在向更年长的群体集中，而年轻的首购买家和首次卖家在市场中日益边缘化。

卖家平均持有出售房产的时间为 10 年，这一数字较 2020 年代初期（约 8 年）有所上升，主要原因是所谓的「利率锁定效应」：持有 3%-4% 低利率贷款的房主，面对当前 7% 的市场利率，极不愿意出售并重新按高利率借贷置换新房，导致市场换手率下降、库存持续受压。

卖家的出售动机方面，「房屋太小」是首要原因，其次是「搬入更好区域」、「靠近家人」、「退休搬迁」。69% 的卖家是已婚夫妻，较去年的 65% 提升，是近四年来首次回升，反映出家庭稳定性对卖房决策的正向影响。